“212文”后的地产信托变种：解押与质押同步走
WWW.TRUSTSZ.COM (2006-1-18 10:56)
信托可能是现阶段解决银行与开发商之间债务纠纷的一个好方式。
对于众多抗风险能力较弱的中小房地产商而言，如果不能在短时间内寻求到新的融资渠道，那么其正处于运作中的项目极有可能因资金链条中断而成为“烂尾楼”，这自然会造成商业银行不良资产剧增。
一旦银行将这块资产划入不良贷款，通常就会启动资产保全，并采取市场拍卖方式。虽然这种方式有可能收回贷款本息，但作为在建的半拉子工程，其最终市场拍卖价格的不确定性，以及房产移交契税等相关费用，都将在很大程度上影响银行最终收回的贷款本息金额。
而以信托方式来解决银行与开发商之间的债务纠纷则有十足的新意，不仅可以降低银行坏账比例，实现不良债权的迅速转化，而且能够高效而合法地改善银行财务状况。对于入世后面临外资银行强大竞争压力的国有商业银行而言，无疑具有现实意义。
日前，笔者在与市场接触中，发现有一个信托案例值得玩味。
一家房地产开发企业因无资金还贷忙得焦头烂额。由于在贷款期间借款人曾挪用过该笔流动资金贷款另投别处，银行方面非常恼火。虽然开发商已经有部分楼盘封顶，并取得了房屋预售证，但银行方面以开发商违反双方所签署贷款合同的部分条款为由，拒绝为开发商已取得销售证的楼盘解除抵押，并催促开发商还贷，否则将采取资产保全的方式对已封顶的楼盘进行市场拍卖。
由于开发商当初向银行贷款的资产抵押率非常低，因此银行在面对已经封顶的现房资产时，绝对有信心将当初的贷款本息全额收回。问题是如果真到了银行拍卖的地步，拍卖价格的不确定性将会给开发商带来难以估量的损失。面对这种压力，开发商找到了信托公司来寻求资金补给通道，以便化解无法以房屋销售款来偿还银行贷款的瓶颈。那么如果信托公司介入的话，会采取怎样的路径呢？为此，笔者揣测的大致步骤为：
第一步，由信托公司出面问询债权人以及债务人的真实意图，是否有信托解决的余地；
第二步，如果有余地，信托公司则向银行债权人发出信托解决方案建议书，征询其意见；
第三步，如果债权人同意信托公司的方案，则信托公司和债权人签署有关协议，并准备信托文件；
第四步，由信托公司发行一个或多个集合资金信托计划，以债务人名义将信托资金支付给债权人，同时将原债务人向原债权人抵押的资产过户并抵押在自身名下，就此原债权债务关系解除，原债权人获得了完全清偿，原债务人获得了现实意义上的贷款延长。在这步操作过程中，原债权人的资产解押与新债权人的资产抵押工作将同步完成；
第五步，信托公司将针对抵押过来全部资产中的一部分进行解押，即对开发商已经封顶的楼盘资产进行解押，进而实现开发商的房屋市场销售；
第六步，信托财产的回笼主要靠开发商的房屋销售来偿还，因此，为了加快信托财产的回笼，信托公司将会采取分批解押的方式来满足开发商的房屋市场销售进度；
第七步，信托存续期间由信托公司向信托受益人支付信托收益，并在信托计划结束时向信托收益人支付信托本金；
第八步，本信托解决方案结束。
在上述过程中，信托介入的最大益处就是通过信托融资，解决了开发商房屋销售和偿还银行贷款的困惑，而新的贷款资金风险则由信托投资公司来承担。如今这种地产信托融资模式正迅速走红，并被多家房地产开发企业和信托商所接受，当然商业银行更乐此不疲。可以说这种银行债权转信托的方式形成了多赢的格局。
（作者为东中西区域发展和改革研究院金融研究所研究员）
(xintuo摘自《中国房地产报》)