房地产信托为包租开辟阳光道
WWW.TRUSTSZ.COM (2006-3-17 17:11)
近日，市郊某产权式酒店的业主联名向本报投诉，当初他们买房时都签署了委托管理协议，约定每年获得8%的租金回报，但开发商一直拖延不兑现，更严重的是，开发商迟迟未办大产证，导致业主拿不到小产证。据悉，该开发商目前债务累累，酒店早已被法院查封。面对这种典型的“售后包租”纠纷案例，当前要做的不仅是解决已发事件，更有必要找到长效的解决办法，杜绝此类事件的再度发生。
售后包租风险大涉嫌违规
在房产经营中，有的开发商为了尽快回笼资金，想出了“售后包租”这招，以优厚条件吸引投资者。从表面上看，“售后包租”这种方式似乎可以让购房者“旱涝保收”，但其中隐藏的风险往往较易被忽略。事实上风险主要来自开发商对商业用房的经营能力。目前，由于很多开发商对商业物业的风险估计不足，提升销售额非常艰难，往往导致了最终无法兑现承诺的租金回报，而一旦开发商由于资金问题宣布破产，将会对购房者造成巨大的影响。
为避免商业用房包租销售风险，相关法规早已有了明确规定。2001年实施的建设部《商品房销售管理办法》第十一条明确规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”然而，现在仍有很多开发商通过找兄弟公司出面与业主签署租金回报协议等方法来规避法规，打起了“擦边球”，从本质上看这种行为依旧涉嫌违规。
房产信托有效协调多方利益
据了解，国内商业地产开发商之所以常常采用售后包租方式，很重要一点是和开发商的资金压力密切相关。因为对开发商来说，如果只租不卖，也许要有长达十数年的投资回收期，对于资金实力有限的开发商来说很难承受。而售后包租方式能有效控制风险，既使散客投资者能得到收益，又能解决开发商的资金回笼问题，所以推广起来十分有效。但开发商若经营不善，支付租金回报早晚也要发生困难。
近日，针对“售后包租”纠纷现象，市人大代表陆建铭提出建议：为实现购房人和房产商的“双赢”，政府可尝试出台一些新的金融工具，比如房地产信托基金等，让开发商能拓宽融资渠道，小投资者也可以分享房地产带来的收益。事实上，房地产信托在国内已经有了一定的基础和不少实际操作案例。
国内已有多种房产信托模式
目前在我国出现的此类房地产信托操作实例已有以下三种模式：一是由信托公司向社会募集资金，再以贷款方式将信托资金发放给开发商，开发商用物业作为抵押担保，定期还款。这种模式的本质是开发商采用信托方式募集资金进行开发建设。在国内已有这样的实例，如中国对外经济贸易信托投资有限公司曾于2004年推出一项“北京通程国际大酒店贷款项目信托计划”，信托计划期限一年半，投资者预期年税后收益4.8%。这项产品非常受欢迎，上市3天预约金额就超过计划总量的一半。根据该信托公司发布的信息披露公告，该信托计划的实施较为顺利，开发商做到了定期还款。
二是开发商将房产租赁收益财产信托给信托公司，并划分出若干份优先受益权，再由信托公司向投资者转让，或者信托公司运用信托资金直接购买房产，通过房产的租金保证信托收益。2005年7月，安徽国元信托投资有限责任公司将其拥有的上海裕安大厦、鑫达大厦部分房产租赁权益财产信托给中泰信托投资有限责任公司，其中优先受益权价值0.9亿元，等分为9000份，由中泰信托对外转让。该计划期限2年，第1年的预期信托利益为优先受益权价值的5.7%，第2年为5.9%。2年计划期满时，安徽国元信托承诺按原值回购全部优先受益权。此前，中泰信托还曾将信托资金集合起来，购买过上海五洲国际大厦部分房产，投资人按信托资金占信托计划资金的比例，享有信托利益。物业稳定的租金收入为支付这两个计划的年度信托利益提供了保障。
三是由购买了商用物业的业主与信托公司直接签约，被称为是“房屋信托租赁”。它是以信托公司为签约主体，形成由业主向信托公司委托经营的信托关系，再由信托公司转委托专业公司经营，向市场提供约定期限的房屋租赁服务，整个过程开发商不参与。
房产信托市场发展潜力巨大
房地产信托是一个能使多方受益的运作模式，不仅使开发商可以迅速解决资金问题，投资者获得相对稳定的收益，而且信托公司也能从中获利。近日，深圳国际信托投资有限责任公司宣布，2005年该公司信托业务规模同比增长134%。据了解，2005年，深国投商用置业有限公司新开工10个商业地产项目，累计已有21个项目开工建设，商业地产得到有效激活。目前在国内，房地产信托作为信托业的重要组成部分，对于信托业的整体发展产生了巨大作用。
据信托业内人士介绍，目前单一银行存款难以满足投资者需求，固定受益、风险相对有所控制的信托产品普遍受到青睐，信托公司逐渐在投资理财市场发挥更重要的作用，成为投资者的代理投资机构。另一方面，从宏观角度看，上海作为国际大都市，人员流动性大，对酒店业的需求也大，必将推动上海酒店投资的不断升温，而通过信托这种方式来进行资金运作的话，对开发商、投资者、信托公司以及政府都是相当有利的，因此信托产品具有相当大的市场潜力。
(xintuo摘自《文汇报》)